Geldanlage und Vermögensaufbau

Immobilienkauf – eine mentale Mammutaufgabe

Immobilienkauf oder auch das eigene Haus, die eigenen vier Wände, treibt viele Menschen um. Das ist oft nicht nur ein Traum, sondern die Basis des eigenen Lebensentwurfs.

Da gibt es verschiedene finanzielle Aspekte. Mit denen habe ich mich bereits in Folge 43 über Immobilienfinanzierung beschäftigt. 

Der Kauf einer Immobilie ist eine große, wenn nicht die größte finanzielle Entscheidung des Lebens. Das bedeutet oft, sich über Jahrzehnte zu verschulden. Und natürlich kann man eine Immobilie auch wieder verkaufen, aber wie der Name Immobilie schon nahelegt, ist ein Haus oder eine Wohnung ein wenig mobiler Wertgegenstand.

Also die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt zieht einen ganzen Rattenschwanz an Konsequenzen nach sich, die, wenn es schlecht läuft, großen finanziellen Schaden oder auch eine psychische Belastung bedeuten können. Wie man sich diesem Thema, dieser mentalen Mammutaufgabe, nähern kann, darum geht es in dieser Folge.

Hier geht es zum Podcast:

Beim Immobilienkauf gibt es eine schier unendliche Bandbreite an Optionen. 

Das geht schon beim Kaufpreis los. Dann ist da die Frage der Lage, Stadt oder Land, Wohnung oder Haus, Neubau oder Altbau, bezugsfertig oder renovierungsbedürftig. Und viele weitere Fragen bis hin zum Aspekt, was das alles für meine Finanzen bedeutet.

Also der Kauf einer Immobilie ist ein irre komplexes Thema, das weit über die reine Frage der Finanzierung hinausgeht. Und den Prozess des Kaufs, den machen die meisten Menschen wohl nur genau ein einziges Mal in ihrem Leben. 

Das ist natürlich schwierig. Ich muss einerseits eine sehr wichtige Entscheidung treffen. Gleichzeitig habe ich null Erfahrungen, worauf es dabei ankommt. Und jede Entscheidung, die ich treffe, kann Konsequenzen nach sich ziehen oder an anderer Stelle Abstriche bedeuten.

Deswegen ist eine entscheidende Frage: Wie nähere ich mich dieser Mammutaufgabe und wie kann ich die für mich richtigen Entscheidungen treffen?

Um das nochmal zum Immobilienkauf deutlich festzuhalten: 

Das Thema Immobilienkauf ist ziemlich komplex. Da sind einerseits objektivierbare Fakten, also zum Beispiel das Preisniveau oder der Zustand einer Immobilie. Und gleichzeitig beeinflussen sowohl die eigene Lebenssituation als auch persönliche Wünsche und Präferenzen den Entscheidungsprozess. 

Wir alle haben individuell unterschiedliche Lebensziele und unterschiedliche Lebensumstände. Es gibt also zahlreiche Faktoren, die diese Folge gar nicht hinreichend berücksichtigen kann.

Ich möchte Dir in dieser Folge ein Raster an die Hand geben, mit dem Du die Komplexität beim Immobilienkauf etwas entwirren kannst, um Dich der für Dich richtigen Entscheidung zu nähern. 

Was meine ich damit?

Wie zuvor erwähnt, gibt es beim Immobilienkauf zahlreiche Optionen. Ich muss also Entscheidungen treffen, wobei jede Entscheidung weitere Konsequenzen oder Kompromisse bedeuten kann. Damit ich diese Entscheidungen gut treffen kann, sollte ich also eine Vorstellung davon haben, was ich möchte, welche Abstriche ich machen kann und wo ich eher nicht bereit bin, Kompromisse einzugehen. 

Beim Immobilienkauf könnte man sich drei Kernfragen stellen:

  1. Was kann ich? Also was sind meine Möglichkeiten, auch finanziell, jetzt und in Zukunft? Welche weiteren Abhängigkeiten habe ich auch mit Blick auf zukünftige Entwicklungen in meinem Leben?
  2. Was will ich? a) Bezogen auf meine Wohnsituation und b) bezüglich meines Lebensstils? Was ist mir wichtig und was bedeutet das für meine Prioritäten? Jetzt und in Zukunft?
  3. Wo bin ich bereit, Kompromisse zu machen, um das, was ich will, mit dem, was ich kann, in Einklang zu bringen? Auch hier: jetzt und in Zukunft?

Diese drei Fragen könnte man sich mit Blick auf die verschiedenen Aspekte einer Immobilie stellen. Und ich möchte Dir zu diesen drei Fragekomplexen einige Anregungen und Denkanstöße geben, die für Dich ein erster Anstoß sein könnten, um Dich dann tiefer mit dem Thema zu beschäftigen.

Frage Nummer 1: Was kann ich?

Das ist eine sehr grundsätzliche Frage. Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Darüber hatte ich in Folge 43 über Immobilienfinanzierung gesprochen.

Das betrifft die Frage der Finanzierung. Wie viel Kredit kann und möchte ich aufnehmen? Welche weiteren Kosten kommen mit der Immobilie auf mich zu, die ich stemmen muss? Also neben dem Umzug, könnten das zum Beispiel Versicherungen sein oder Renovierungen. 

Bis wann soll die Immobilie abbezahlt sein? Was bedeutet das für meine finanzielle Situation als Rentner? Ein Stichwort lautet Klumpenrisiko. Darüber hatte ich bereits in Folge 18 über Home Bias gesprochen. Klumpenrisiko bedeutet das Risiko einer zu großen Konzentration, also mangelnder Diversifikation. Klumpenrisiko ist jetzt kein Argument gegen den Kauf einer Immobilie. Man sollte sich aber darüber bewusst sein, dass man den ganz überwiegenden Teil des eigenen Geldes in nur ein einziges Objekt steckt. 

Kann ich Rücklagen bilden? Es gibt Menschen, die wohnen mit ende 60 in einer tollen Immobilie, aber sie haben wenig, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Ihr Lebensstandard ist notgedrungen sehr begrenzt

Welche weiteren finanziellen Verpflichtungen habe ich jetzt oder auch in Zukunft? Kann ich anfallende Reparaturen bezahlen? Vielleicht steht auch irgendwann die Ausbildung der Kinder an. 

Wenn Du Dir die Frage stellst, was Du Dir überhaupt leisten kannst, dann solltest Du ebenfalls überlegen, wie Deine Einkommenssituation in 20 Jahren aussehen wird. Sind Du und Dein Partner Doppelverdiener? Und wird das immer so sein? Oder könntet Ihr das im Zweifelsfall auch mit einem Gehalt durchziehen?

Frage Nummer 2: Was will ich? 

Das betrifft zahlreiche innere Faktoren, die persönliche Situation, Präferenzen. Auch die des Partners. Das können Fragen hinsichtlich der Lage und der grundsätzlichen Situation sein, also “Stadt oder Land” und “Haus oder Eigentumswohnung”. Da gibt es emotionale, aber auch lebenspraktische und finanzielle Aspekte. 

Ein Objekt in der Stadt ist womöglich teurer, dafür ist die Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzte vor Ort besser. Auf dem Lande muss ich vielleicht ein Auto anschaffen und einen weiteren Weg zur Arbeit zurücklegen. Da wäre dann die Frage, was das für die Fahrtkosten bedeutet und auch der Zeitfaktor kann natürlich relevant sein, wenn man länger pendelt. 

Eine Immobilie kann mit Blick auf den Arbeitsplatz auch unflexibel machen. Habe ich einen Beruf, bei dem ich vielleicht auch mal woanders hinziehen muss? Mache ich mich sprichwörtlich immobil, was bedeutet das für meine persönliche wie berufliche Situation? 

Bei einem Haus sind größere Reparaturen, also zum Beispiel beim Dach oder der Heizung, naturgemäß finanziell herausfordernder, als bei einer Wohnung, bei der die Kosten auf mehrere Parteien verteilt werden. Dafür muss man sich bei einer Wohnung, wenn es schlecht läuft, mit der Eigentümergemeinschaft rumärgern.

Habe ich ein eher neues Objekt im Visier oder schlägt mein Herz für Altbauten? Das kann dann Sanierungen und Renovierungen nach sich ziehen. Die wollen einerseits bezahlt werden. Die können aber auch weitere Kompromisse bedeuten. 

Damit sind wir bei Frage Nummer 3:

Wo bin ich beim Immobilienkauf bereit, Kompromisse einzugehen?

Vielleicht, aber nur vielleicht, gibt es tatsächlich DIE perfekte Immobilie da draußen. Das Problem ist, selbst wenn es sie gibt, dann ist sie vermutlich unbezahlbar. Und nun habe ich mein Traumobjekt gefunden. Das übersteigt aber leider mein Budget. Vielleicht könnte ich es mir leisten, wenn ich meine Finanzen bis zum letzten ausreize.

Da stellt sich dann die Frage, auf was ich dafür verzichten muss. Ich möchte ja auch noch leben. Vielleicht fahre ich gerne in den Urlaub oder ich gehe gerne essen. Das ist dann vielleicht nicht mehr möglich.

Vielleicht könnte ich auch Geld sparen, wenn ich anfallende Renovierungen selbst erledige. Da wäre ebenfalls eine Frage: Traue ich mir zu, viel in Eigenleistung zu machen, oder bin ich hauptsächlich auf Handwerker angewiesen?

Wie viele der Arbeiten möchte ich überhaupt selber machen? Wie lange bin ich bereit, auf einer Baustelle zu leben? Und sieht mein Partner das genauso?

Vielleicht bedingt die Immobilie auf absehbare Zeit, dass jedes Wochenende für Renovierungen draufgeht, dass man auf einer Baustelle lebt und dass Urlaub die nächsten Jahre auch eher nicht finanzierbar ist. Sind wir beide bereit, das mitzutragen? Selber machen, Gestalten und Umbauen nach eigenen Wünschen mag sicherlich eine romantische Vorstellung sein. Aber das kann eine Partnerschaft auch belasten und vielleicht überschätzt man sich und seine handwerklichen Fähigkeiten.

Wenn ich meine Prioritäten zum Beispiel hinsichtlich Lage oder Ausstattung klar habe. Wenn ich weiß, was wir bei meinem Lebensstil wichtig ist. Dann kann ich auch überlegen, inwieweit ich bereit bin, diesen zu ändern und auf was ich verzichten kann.

Abschließend lässt sich zum Immobilienkauf sagen:

Der Kauf einer Immobilie ist ein großes finanzielles Unterfangen. Da steckt viel Unbekanntes drin und das kann etwas einschüchternd und überwältigend sein. Und klar, wenn man sein ganzes oder den Großteil seines Geldes in eine Immobilie steckt, dann kann man sich auch mal existenzielle Fragen stellen. 

Ich würde Dir empfehlen, den Prozess offen anzugehen und Dich nicht unter Druck zu setzen, eine bestimmte Entscheidung treffen zu müssen.

Du könntest zu den drei Fragen auch eine Liste mit für Dich relevanten Aspekten erstellen. Diese Liste überarbeitest Du im Laufe der Zeit, Du präzisierst sie immer weiter, ergänzt oder revidierst sie. Und Du besprichst sie mit deinem Partner, mit Freunden oder auch mit Fachleuten.

Vielleicht kommst Du am Ende auch für Dich zu dem Ergebnis, dass für deine persönliche Lebenssituation das Wohnen zur Miete viel passender ist und dass Du mit dieser Entscheidung ein viel entspannteres Leben führen kannst.

Ich persönlich finde es toll, wenn Menschen sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und ich möchte nicht vom Kauf einer Immobilie abraten. Aber es ist wichtig, sich eingehend Gedanken zu machen und dabei sind die eigene Lebenssituation, Wünsche und Prioritäten ganz wesentlich, um das Machbare mit etwaigen Konsequenzen in Einklang zu bringen. 

PS: Das Beitragsbild ist in Andalusien entstanden.

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