Geldanlage und Vermögensaufbau

Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung und die finanziellen Aspekte beim Immobilienkauf. In dieser Ausgabe werde ich darauf eingehen

  • Welche Kosten beim Immobilienkauf auf einen zukommen
  • Wie viel Immobilie man sich überhaupt leisten kann

Ich werde das Thema Darlehen vertiefen und darüber sprechen, mit welchen Risiken man sich beschäftigen sollte. 

Dazu ein Hinweis: Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die wohl größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Entsprechend wichtig ist es, dass man sich vor dem Kauf eingehend mit dem Thema beschäftigt. 

In diesem Sinne kann dieser Podcast hoffentlich ein paar hilfreiche Tipps und Anregungen geben. Aber wenn Du den Kauf einer Immobilie planst, dann ist das hier nur ein erster Schritt auf Deiner Reise zur eigenen Immobilie.

Hier geht es zum Podcast:

Grundsätzliches zur Immobilienfinanzierung

Wenn die grundsätzliche Entscheidung steht, dass Du kaufen möchtest, vielleicht hast Du auch bereits ein Objekt im Auge, spätestens dann stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Also die Frage: Was kann ich mir überhaupt leisten und wie bewerkstellige ich die Finanzierung.

Dafür sollte man sich zunächst vergegenwärtigen, welche Kosten beim Immobilienkauf auf einen zukommen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen nämlich verschiedene Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie an.

Das sind im wesentlichen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bei ca. 3,5-6,5% des Grundstückswertes liegt, die Kosten für Notar und Eintragung im Grundbuch, das sind ca. 2% des Kaufpreises und ggf. fällt eine Maklerprovision an. Die Maklerprovision kann variieren. Sie liegt oft bei 3% plus Mehrwertsteuer.

Insgesamt kommst Du somit auf Nebenkosten von mindestens 5,5% und bis zu 12% zusätzlich zum Kaufpreis. Und Du solltest ebenfalls berücksichtigen, dass mit dem Erwerb einer Immobilie auch andere Kosten anfallen können. 

Da wäre zum Beispiel der Umzug. Vielleicht musst Du initial Renovierungen machen. Oder mit dem Erwerb einer Immobilie kommen neue Kosten für Versicherungen auf Dich zu.

Auch laufende Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sollten bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.

Die hat in der Vergangenheit meist der Vermieter übernommen, nun musst Du die tragen. Das können überschaubare Reparaturen sein, die Du vielleicht auch selber machst, bis hin zu großen Ausgaben wie die Erneuerung des Dachs oder der Heizung. 

Das Stichwort ist Instandshaltungsrücklage. 

Das kannst Du zum Beispiel mit der 1%-Regel angehen. Die besagt, dass man pro Jahr 1% des Immobilienwertes kalkuliert. Also angenommen, der Wert liegt bei 500.000 €, dann wären 1% 5.000 € pro Jahr bzw. 417 € die Du jeden Monat beiseite legen solltest. 

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Du Dich an der Berechnung des Wohnungsbaugesetzes orientierst. Demnach rechnet man bei Immobilien bis 22 Jahre 7,14 € pro Quadratmeter und Jahr, bei Immobilien die älter als 22 Jahre sind 9 € und bei mehr als 32 Jahren 11,50 €. Also angenommen, ein Haus ist 10 Jahre alt und hat 250 Quadratmeter Fläche, dann läge der jährliche Betrag bei 7,14 € * 250, also 1.785 € pro Jahr bzw. 148,75 € pro Monat.

Wie viel darf Dich die Immobilienfinanzierung im Monat kosten?

Eine Faustregel besagt, dass man maximal ein Drittel des verfügbaren Haushaltseinkommen zum Wohnen aufbringen soll – das betrifft sowohl Mietkosten, aber auch die Finanzierung einer Immobilie. Dieser Wert beinhaltet dann auch die Neben- und die Betriebskosten. Also zum Beispiel Wasser und Energie oder auch das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung. 

Besser als die genannte Faustregel ist es, wenn Du Dich dem Wert individuell näherst. Das kannst Du zum Beispiel machen, indem Du Deine bisherige Miete und Deine monatliche Sparrate addierst und dann die Neben- und Betriebskosten abziehst. 

Diesen Wert könntest Du theoretisch für die Zinsen und anfallenden Raten zur Tilgung des Kredits aufwenden. 

Die Höhe des Kredits, den Du mit dieser Rate finanzieren kannst, hängt dann vom Zinssatz und von der Laufzeit des Kredits ab, also der Zeit, in der Du den Kredit zurückzahlen möchtest.

Eine gängige Überlegung ist, dass der Kredit bis zum Renteneintritt abbezahlt werden sollte. 

Das ist im Prinzip auch nicht falsch, aber meiner Meinung nach muss man das deutlich straffer angehen. Also, die Rückzahlung des Darlehens sollte schon deutlich vor der Rente erfolgen.

Eine Immobilie ist eine tolle Sache. Du hast aber auch andere Ansprüche im Leben, außer schön zu wohnen. Das mag heute noch weit weg erscheinen, Du solltest Dir aber über Deine finanzielle Situation als Rentner bewusst werden. 

Da solltest Du ebenfalls vorsorgen und nicht all Dein Geld ins Haus pumpen. Für Dein Darlehen bedeutet das, dass Du es so schnell wie möglich abbezahlen solltest, um zu einem möglichst frühen Zeitpunkt die Freiheit zu haben, Dein Geld anderweitig zu verwenden.

So lange der Kredit läuft, sind Deine finanziellen Entscheidungsmöglichkeiten beschnitten. 

Idealerweise solltest Du schon vor der Rückzahlung der Immobilienfinanzierung finanzielle Rücklagen bilden. 

Das ist natürlich eine enorme Herausforderung, wenn man bedenkt, dass die Finanzierung einer Immobilie für viele Menschen ein verdammt großes Unterfangen ist.

Wie viel Kredit und somit Immobilie Du Dir in Anbetracht der Zinsen und Deiner Einkommenssituation genau leisten kannst, das kannst Du bei einem der zahlreichen Darlehensrechner im Internet kalkulieren.

Und in diesem Zusammenhang empfehle ich, dass Du Dir die Offenheit dafür bewahrst, auch Immobilien in Erwägung zu ziehen, die vielleicht nicht Deiner Traumvorstellung entsprechen, die Dir aber mehr finanziellen Spielraum geben.

Kommen wir zur entscheidenden Frage:

Wie kann die Immobilienfinanzierung bewerkstelligt werden?

Dazu spreche ich zunächst zum Eigenkapital. Das Eigenkapital ist das von Dir aufgebrachte Geld bei der Finanzierung einer Immobilie. Es ist also Geld, über das Du bereits verfügst. 

Also das kann Dein Erspartes sein, oder auch Geld aus einem Bausparvertrag, Erträge von Wertpapieren, die Du verkaufst oder etwaige Lebensversicherungen. Wobei die Frage ist, ob Du bei Wertpapieren und Lebensversicherungen kurzfristig an das Geld kommst, ohne finanzielle Einbußen zu haben.

Mit Blick auf das Eigenkapital ist die Frage, wie viel Eigenkapital Du beim Immobilienkauf benötigst. 

Um die insgesamt benötigten finanziellen Mittel aufzubringen, also den Kaufpreis und die Nebenkosten, benötigst Du Dein Eigenkapital und ein Darlehen. Wobei viele Kreditgeber verlangen, dass Du zumindest die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital finanzierst. 

Gleichzeitig kann bzw. Sollte das Eigenkapital auch einen Teil des Kaufpreises aufbringen. Ein üblicher Wert ist hier 20% des Kaufpreises. Hier gilt die Faustformel: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger sind die Darlehenszinsen.

Einmal ganz praktisch: 

  • Angenommen, Du interessierst Dich für ein Objekt, das 500.000 € kostet. Die Nebenkosten betragen insgesamt 10%, also 50.000 €, dann liegt der Gesamtkaufpreis bei 550.000 €.
  • Nun möchtest Du mit dem Eigenkapital die 10% Nebenkosten als auch 20% des Kaufpreises finanzieren, dann müsstest Du insgesamt ein Eigenkapital in Höhe von 150.000 € einbringen.

Du kannst auch einen geringeren Anteil vom Kaufpreis mit Eigenkapital finanzieren und dafür einen höheren Kredit aufnehmen. Dafür steigt dann der geliehene Betrag, den Du zurückzahlen musst und der Zinssatz für den Kredit wird wohl ebenfalls steigen, also die Finanzierung verteuert sich.

Neben der Höhe des Eigenkapitals gibt es eine ganze Reihe an Kriterien, die sich positiv oder auch negativ auf den Zinssatz auswirken können.

Wenn Du bspw. fest angestellt bist, dann wirkt sich das eher positiv auf den Zinssatz aus. Probezeit oder Selbstständigkeit hingegen eher negativ. 

Ähnlich Deine Bonität: Mit einem hohen Schufa-Score sehen Dich Banken als einen vertrauenswürdigen Kreditnehmer. Wenn der Score hingegen niedrig ist oder negative Einträge vorhanden sind, dann sehen die Banken eher ein Risiko und der Zinssatz geht nach oben.

Aber auch die Immobilie an sich kann einen Einfluss auf den Zinssatz haben. Eine gute Lage und ein Neubau oder guter Zustand wird positiv gesehen. Umgekehrt sind ein schlechter Zustand oder eine eher mittelmäßige Lage nicht so gut. 

Und bevor Du ein Darlehen aufnimmst, solltest Du Deine Schufa-Einträge kontrollieren. Möglicherweise sind da zum Beispiel veraltete Kredite gelistet, die Deinen Score verschlechtern. Und dann solltest Du versuchen, dass die Schufa das korrigiert, bevor Du mit einer Bank über Deinen Kredit verhandelst.

Das Darlehen oder der Kredit für die Immobilienfinanzierung.

Um das Darlehen zu bekommen, wendest Du Dich üblicherweise an eine Bank oder an einen Finanzierungsvermittler, der Dich zum Beispiel bei der Auswahl der Bank unterstützt. 

In jedem Fall solltest Du nicht nur zu Deiner Hausbank gehen, sondern mehrere Angebote einholen. Die können nämlich hinsichtlich der Konditionen deutlich voneinander abweichen, was sich bei solch großen Beträgen deutlich auswirkt.

Da können zum Beispiel die gängigen Internet-Vergleichsportale helfen, damit Du ein Gefühl bekommst, was aktuell ein guter Zinssatz ist. 

Und es ist ganz wichtig, dass Du die Konditionen der Angebote verstehst. Du musst genau verstehen, was Zinssatz und Laufzeit sind und welche weiteren Konditionen zum Beispiel mit Blick auf die Zinsbindung gelten und Du solltest für Dich klar haben, was das dann finanziell für Dich bedeutet. Nur dann kannst Du die Angebote ordentlich miteinander vergleichen.

Da solltest Du im Zweifelsfall wirklich genau nachfragen und Dir das bei Unklarheiten im Detail erläutern lassen. Bei den Konditionen geht es um die Details. 

Es gibt zum Beispiel den Sollzinssatz. Der beschreibt den Zinssatz in Prozent, den der Kreditgeber, also die Bank, für das Darlehen berechnet.

Es können aber zum Beispiel noch weitere Gebühren anfallen. Die werden nur im Effektivzinssatz ersichtlich. Entsprechend solltest Du verschiedene Angebote immer anhand des Effektivzinssatzes miteinander vergleichen.

Ein weiterer Aspekt der Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindung. 

Wenn Du einen Kredit abschließt, dann vereinbarst Du mit der Bank einen festen Zinssatz. Dieser gilt oft aber nur für eine bestimmte Dauer. 

Danach, also wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, machst Du mit der Bank eine Anschlussfinanzierung. Dann könnte es sein, dass die Zinsen höher liegen und entsprechend würde auch Deine monatliche Rate steigen.

Um Dich hier abzusichern, kannst Du auch eine sehr lange Zinsbindung vereinbaren, also durchaus bis zum Ende der Kredittilgung. Dafür wird der aktuelle Zinssatz etwas höher liegen, als wenn Du mit nur einer kurzen Zinsbindungsfrist abschließt.

Das musst Du für Dich abwägen: lange Zinsbindung ergo weniger Risiko dafür höhere Kosten oder kurze Zinsbindung mit geringen Kosten aber höherem Zinsänderungsrisiko.

Neben der Bedienung der Zinsen ist natürlich auch die Tilgung wichtig, also die Rückzahlung des Darlehens. 

Die monatliche Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen, den Zinsen und der Tilgung. 

Und eine übliche Kalkulation ist, dass man im Jahr mindestens 2% des Darlehens tilgen sollte. Ich persönlich würde sofern möglich initial eine höhere jährliche Tilgung anstreben, also eher 3 oder sogar 5%.

Es kann ebenfalls sinnvoll sein, dass Du die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbarst. Also angenommen, Du kommst plötzlich zu Geld, vielleicht durch einen Bonus auf der Arbeit, dann kannst Du diesen Betrag zusätzlich zur normalen Rate zur Tilgung des Kredits verwenden. 

Allerdings lassen sich dieses Recht viele Banken mit einem insgesamt höheren Zins bezahlen. Also da musst Du für Dich abwägen, ob Sondertilgungen für Dich wirklich realistisch sind und ob sich das somit lohnt. 

Du solltest Dir ebenfalls Gedanken über Risiken machen und was diese für Deine finanzielle Situation bedeuten können. 

Es gibt Lebensrisiken, die jeden Menschen betreffen. Und die können im Fall der Fälle bei einer so großen finanziellen Entscheidung starke Auswirkungen haben. Das sind insbesondere: Der Tod des Hauptverdieners, Krankheit, Arbeitslosigkeit und Scheidung.

Bestimmte Risiken kann man nicht absichern, zum Beispiel die Scheidung. Für das Risiko Tod des Hauptverdieners bietet sich eine Risikolebensversicherung an, für Krankheit eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Darauf gehe ich in einer späterer Folge nochmal ein. 

Es gibt auch eine Restschuldversicherung, die schützen soll, wenn man die Raten nicht mehr bedienen kann. Die ist allerdings oft ziemlich teuer und oft gibt es viele Ausschlussklauseln, in welchen Fällen nicht gezahlt wird. 

Und neben den Lebensrisiken, gibt es auch finanzielle Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung, vor denen Du Dich hüten solltest. 

Die Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung

Ein Aspekt sind zum Beispiel Erschließungskosten. Da solltest Du abklären, ob es noch offene Posten gibt oder ob die Gemeinde da zukünftig etwas plant. Das kann nämlich richtig teuer werden. 

Bei gebrauchten Immobilien und insbesondere bei Altbauten ist eine wichtige Frage, ob es einen unerwarteten Renovierungsstau gibt, zum Beispiel bei den Hausinstallationen, der Elektrik, der Heizung. Das kann man als Laie nicht unbedingt sehen. Also es könnte sich lohnen, einen Gutachter zu beauftragen. 

Bei einem Neubau solltest Du Dich zum Beispiel von der Verbraucherzentrale beraten lassen, wie Du Schäden durch eine Insolvenz des Bauunternehmers vorbeugen kannst. Da gibt es nämlich wirklich krasse Fälle, bei denen Menschen ein nur halbfertiges Haus haben, aber finanziell am Ende sind. 

Und auch Verträge können ihre Tücken haben. Ein Beispiel ist der Begriff “schlüsselfertig” bei einem Neubau. Dieser Passus kann dazu führen, dass nachträgliche Änderungswünsche sehr teuer werden. 

Abschließend lässt sich über die Immobilienfinanzierung sagen:

Der Traum vom Eigenheim ist ein ganz schön kostenintensives Unterfangen und die meisten Menschen müssen sich dafür für lange Zeit sehr hoch verschulden.

Und angesichts von Kaufpreis, Nebenkosten, Instandshaltungsrücklage etc. solltest Du Dir auch Gedanken darüber machen, was die finanziellen Verpflichtungen für Dich bedeuten. 

Du willst ja auch noch leben. Eine Frage kann sein, ob Du mit Deiner Kalkulation nur für das Haus arbeitest. Du solltest Dich also mit Deinem Lebensstil beschäftigen. Dazu kann ein Kassensturz hilfreich sein, Stichwort Folge 1 über die ersten Schritte der Geldanlage.

  • Wie viel Geld gibst Du durchschnittlich im Jahr für Urlaub, Restaurantbesuche oder auch kulturelle Aktivitäten aus?
  • Bist Du bereit da Abstriche zu machen? Gibt es günstigere Alternativen?
  • Hast Du trotz der Finanzierung einen Notgroschen beiseite gelegt, wenn Dinge wie eine neue Waschmaschine anfallen?

Was ist mit Deiner zukünftigen Situation? Wie Du in Zukunft lebst, lässt sich nicht in Gänze überschauen, Stichwort Lebensrisiken. Aber bestimmte Entwicklungen sind absehbar.

Zum Beispiel werden jüngere Kinder irgendwann mal eine Ausbildung absolvieren oder studieren. Dafür sollte Geld da sein. Ebenso wichtig ist die Frage, wie Deine Situation als Rentner aussieht.

Das alles ist kein Grund, sich den Traum vom Eigenheim nicht zu erfüllen. Aber es zeigt die Notwendigkeit, dass man seine Hausaufgaben macht und sich eingehend mit den finanziellen Aspekten beschäftigt.

Und vielleicht steht am Ende für Dich doch die Entscheidung, dass in Deiner Situation das Wohnen zur Miete die bessere Lösung ist. Ich spreche mich nicht dafür aus, Du solltest nur den Gedanken nicht vorzeitig verwerfen.

PS: Das Titelbild ist in Brandenburg entstanden.

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